В настоящее время основной спрос на жилье в городах-спутниках Москвы формируют люди, работающие в столице, но неспособные снимать в ней даже однокомнатную квартиру. «В связи с ростом стоимости аренды жилья в Москве съемщики постепенно перебираются в область, — говорит Галина Киселева, руководитель Управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». — С середины 2006 года спрос на аренду недвижимости в Реутово, Балашихе, Железнодорожном, увеличился в два с половиной раза».

Кроме того, квартиры в Реутово, Балашихе, Железнодорожном снимают и местные жители. Причины, заставляющие их делать это, чаще всего такие же, как у москвичей, например, взрослые дети не желают тесниться вместе с родителями, разведенные супруги не хотят мозолить друг другу глаза, и т. д. Но число подобных арендаторов невелико — в области цены на жилье внаем тоже немаленькие, и осилить их могут лишь те, кто получает столичную зарплату.

Что и почем?

Риелторы говорят, что основным фактором, определяющим стоимость объекта недвижимости, является его местоположение. Но если речь идет об аренде, главную роль играет транспортная доступность — то, насколько быстро и удобно можно добраться до Москвы. В этом смысле, по словам Галины Киселевой, расстояние в 10–15 км лучше, чем в 5 км, ведь в первом случае в столицу часто ходят и электрички, и автобусы с маршрутками, а во втором с общественным транспортом бывают проблемы. Популярностью у съемщиков пользуются такие города, как Мытищи, Красногорск, Люберцы, Видное, Троицк и Долгопрудный, не говоря уже о близких к Москве Химках, Реутове и пр.

Если говорить о положении квартиры в самом городе, то в данной ситуации важны не близость к центру или престижность района, как в столице, а расстояние до железнодорожной или автобусной станции. Если до них еще надо ехать, это становится однозначным минусом, способным снизить цену примерно на 20 %. Но и жить рядом с транспортной магистралью нехорошо — шумно. Оптимальным признают расстояние, которое можно преодолеть за пять – десять минут ходьбы.

Еще одним существенным параметром ценообразования является кондиция самой квартиры, ее состояние. Жилье должно быть отремонтированным, однако различные изыски вроде наборного паркета и умопомрачительной сантехники ни к чему. Люди, отправляясь в Подмосковье, желают сэкономить и не хотят переплачивать — роскошные интерьеры им не по карману.

Необходимо отметить, что двушки дороже однокомнатных квартир примерно на 150 долл., стоимость аренды трешки теоретически еще выше, но съемщиков найти значительно сложнее. Кстати, то, новый дом или старый, интересует потребителей не в первую очередь, хотя они, конечно, обращают на это внимание. Если здание через пять лет снесут, люди просто переедут.

На рынке аренды загородной недвижимости (отдельные дома, коттеджи и т. п. Салтыковка, Никольское) существенную роль играет направление (больше всего ценится западное). Но для тех, кто снимает жилье в подмосковных городах, это не имеет особого значения — 550 долл. придется отдавать и в Одинцове, и в Реутове.

Долгие годы рынок аренды существовал как относительно свободный, и ситуация на нем зависела исключительно от баланса спроса и предложения. Однако политические события последних месяцев могут оказать влияние и на цены, и на общую картину. Первое из них — ужесточение миграционного законодательства (с 1 апреля текущего года иностранцам запретили торговать на рынках). Пока, как отмечают эксперты, последствия данного нововведения не очень заметны: большинство из тех, кто способен платить 500–550 долл. в месяц, не занимаются подобной деятельностью. А продавцы уже давно либо снимают комнаты, либо перекочевали в общежития. Но о реакции рынка аренды на такие меры пока говорить рано, все станет ясно только через несколько месяцев. Самый вероятный сценарий — произойдет некоторое снижение цен, поскольку рынок лишился определенного числа съемщиков. Однако ситуация может развиваться и по-другому. Как говорит Лариса Патлух, генеральный директор компании «Бест-Недвижимость», не исключено, что многие из тех, кто сдавал жилье упомянутым арендаторам, предпочтут не искать других, тем более что и квартиры, как правило, требуют ремонта, и доходы от сдачи недвижимости внаем сегодня нельзя назвать высокими. Свое имущество собственники, скорее всего, выставят на продажу, соответственно, уменьшится объем предложения, а не спроса.

Второй политический фактор, который, вероятно, повлияет на цены, — начатая в ноябре прошлого года кампания по выявлению арендодателей с целью привлечения их к уплате налогов. Возможно, результат окажется схожим: сначала владелец квартиры попытается поднять стоимость, включив в нее требуемые 13 %, а в случае неудачи, скорее всего, реализует недвижимость.

 

О том, что рентабельность арендного бизнеса стала в последние годы совсем невысокой, говорят много. Естественная реакция рынка — рост цен — возможна только в Москве, причем лишь в сегментах «бизнес» и «элита», поскольку съемщики таких квартир в состоянии отдавать за них больше денег. Что же касается жилья экономкласса (и столичного, и областного), то делать предположения типа «сколько процентов годовых приносит сдача квартиры внаем и за сколько лет она окупается», бессмысленны — у людей просто нет средств, чтобы платить больше. «В настоящее время средняя зарплата в Москве составляет приблизительно 30 тыс. руб. в месяц, — отмечает Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации «Рескор». — Так что дальнейшее подорожание маловероятно». Тем не менее специалисты считают, что арендные ставки поднимутся, на это повлияют рост квартплаты, повышение налогов и пр.

Кстати, все возможности съемщики, похоже, уже исчерпали. Люди с небольшими доходами снимают квартиры вскладчину на несколько семей или переезжают в область. А что еще остается? Ежедневно ездить на работу из Владимира? Круглый год жить на «шестисоточных» дачах в фанерных домиках? Может быть, арендаторы найдут какое-то новое, нестандартное решение в ответ на повышение цен?